Investice do nemovitosti a její daňové výhody

Investice do nemovitostí, které mají být určeny k pronájmu, je jednou z nejoblíbenějších a nejčastějších investic. Pokud tuto investici správně nastavíte – daňově umoříte, může být ještě mnohem výhodnější.

Investice do nájemního bytu podléhá dani z příjmu, dani z nemovitých věcí a případně též dani z nabytí nemovitosti a DPH. Stát investici do nájemního bytu dokáže zatížit bezmála všemi daněmi, které v české legislativě známe.

PŘÍKLAD: Dejme tomu, že vstupní investice do koupě nájemního bytu bude 2 miliony korun a čistý roční výnos bude 6% (při nájmu 10 000 korun měsíčně. Pokud jako investor nemovitost po 15 letech prodáte s dvouprocentním ročním zhodnocením, získáte za nemovitost 2,6 milionu korun. Srovnáme-li zátěž výchozí investice do nájemního bytu a zisk, není nad čím přemýšlet.

Investice do nemovitosti může být víc jak o polovinu výhodnější než investice do cenných papírů

… a je výhodnější dokonce i v případě, že do výchozí investice do nemovitosti započítáme také daň z nemovitých věcí a daň z nabytí. Roční příjem odpovídá 6% ročnímu zhodnocení investice (dvanácti měsíčním nájmům v uvedené výši 10 000 korun).

Aby vaše investice do nemovitosti byla daňově opravdu výhodná, je potřeba vypořádat se s několika daňovými pravidly a omezeními, která jsou spojená s pořízením, pronájmem a případně prodejem.

Jednak je nutné vybrat nemovitost, která je pro tyto účely vhodná. Družstevní byty odepisovat nejde, a to v některých případech ani tehdy, převedete-li je do osobního vlastnictví.

Dále je důležité správně nastavit odpisovou základnu – vstupní cenu majetku a samotné odpisy. Právě ze vstupní ceny se vychází po celou dobu odepisování a podléhá také případné kontrole berního úředníka prováděné i třeba i za několik let po koupi. Stanovení vstupní ceny v praxi nemusí být zrovna jednoduché stejně jako spuštění odpisů.

U odpisů vše funguje na jednoduchém principu, ovšem i zde platí, že v praxi vše může být složitější než se zdá. Existují zákonem dané sazby, které uplatňujete. Musíte však vzít v úvahu, že metoda odepisování se nedá později změnit. Například zvolíte-li si zrychlené odepisování a za 5 let budete chtít nemovitost rekonstruovat bude tato metoda odepisování nevyhovující.

Pokud se zdárně přenesete přes pořízení nemovitosti a úvodní nastavení pro daňové účely, nastává fáze pronájmu. Je důležité zaměřit se na to, které výdaje můžeme uplatnit oproti příjmům z pronájmu, jak vůbec evidovat výdaje a příjmy, jak evidovat výdaje na větší rekonstrukce, jak zohledňovat příjmy z nájmu jste-li plátce DPH a na řadu dalších otázek.

V případě, že se nemovitost rozhodnete prodat, je třeba řešit otázku, zda máte nárok na osvobození od daně z příjmů a jestliže ano, pak je třeba zjistit, zda příjem hlásit finančnímu úřadu apod.

Máte nějaké zkušenosti s investicí do nemovitosti a daňovými výhodami?